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上海，这座国际大都市，在历史的长河中不断演变，从最初的石库门建筑群到如今的创意园区，每一步变迁都见证了城市的发展轨迹。城市更新不仅仅是物质空间的再造，更是文化传承与创新精神的展现。
上海的城市更新战略，秉承“人民城市”的理念，旨在提升城市综合实力，同时兼顾历史文化的保护与传承。从石库门到高楼大厦，从狭窄的弄堂到宽敞的现代化街区，再到转变为创意园区的老旧厂房。上海在城市更新的过程中，始终坚持在保护与发展中寻找平衡点。
本文将盘点上海几代经典街区的改造，探索它们如何在城市更新的潮流中，逐渐从传统街区转变为兼具文化和商业价值的时尚地标。
田子坊 | 从工厂区到艺术创意聚集地
田子坊街区形成于上世纪20年代，完好保存了目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一，并没有因拆建、改建、新建等行为而被破坏，是城市更新改造的典范。
田子坊 图源：网络
田子坊南起泰康路，北至建国中路，东临思南路，西临瑞金二路，占地7.2公顷。其街区形态反映了从近代江南农村到华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络。20世纪中期，田子坊区域以里弄工厂为主，包括上海人民针厂、上海食品工业机械等多家工厂，这些工厂与里弄民居交织在一起，形成了独特的城市风貌。
2009年拍摄的田子坊石库门住宅乱搭建，出自《上海弄堂工厂的死与生》
由于田子坊最初是工业时期的建筑厂房，随着产业结构调整，这些厂房逐渐失去了原有的功能，效益下滑，有些甚至闲置多年。在城市更新的大背景下，田子坊所在的区域需要进行重新规划和开发，以适应城市发展的新需求。另外，田子坊保留了上海工业在不同时期的独特风格和艺术特色，建筑风貌和历史背景使其成为上海城市历史变迁的忠实见证者。通过改造，可以保留和传承这些历史文化元素，使之成为城市历史和文化的重要组成部分。
1998年，田子坊开始了它的转型之旅。在艺术家和设计师的推动下，旧厂房和民宅被改造成画家工作室、设计室、摄影室等创意空间。后来，来著名旅美艺术家陈逸飞先生率先在田子坊设立了工作室，随后，尔冬强、王劼音等艺术家相继入驻，为田子坊带来了浓厚的艺术氛围。随着艺术家的聚集，田子坊逐渐形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业园区。至2005年，田子坊成为上海首批18家创意产业集聚区之一。
泰康路以北区域1847—2008年街区形态演变示意图，出自《上海弄堂工厂的死与生》
田子坊 图源：新浪
田子坊 图源：阅读建筑
然而，由于田子坊内包含老厂房、传统民居、西式洋房等多种建筑类型的复杂性，改造过程中如何对这些建筑进行功能定位及修缮程度，成为了一个跨专业的难题。2015年，上海各领域知名学者联名发起了“石库门申请世界文化遗产倡议书”，力争将上海石库门申遗列入“十三五”规划。
历史街区改造常见的三种开发运营模式 图源：城市更新法律服务公众号
田子坊的改造避开了大规模的土地开发和居民迁移，政府也无需承担沉重的资本投入，而是巧妙借助市场机制的力量，推动了街区的有机更新与居民生活品质的显著提升，树立了历史街区改造中依靠社区自主性和市场活力成功转型的典范。“田子坊改造的成功被认为是自下而上的民间力量和自上而下的政府力量在经济利益和社会效益的相互作用下结合的典范。”
“田子坊效应的本质是，将旧区改造的实施系统逐步从政府作为主体转向以非政府作为主体，从传统的‘与民争利’走向了‘让利于民’，从传统的微利性的代工企业走向增利性的创意企业，其深远影响不可低估。”朱荣林在《“田子坊”效应引发的思考》一书中这样写道。
“巨富长”街区 | 上海时尚与文化的先锋
上海“巨富长”街区，是指由巨鹿路、富民路和长乐路这三条著名马路构成的区域，地处上海市中心，是静安区南部的一个区域，紧邻繁华时尚的淮海路、陕西南路等商圈。
“巨富长”社区 图源：网络
20世纪初，这里曾经是上海外围地区，人烟稀少，菜地密布有自然村落布置期间。1914年4月，法公使毕勋扩展法租界，外籍人士、达官显贵与富豪巨贾开始迁入本境，城市化开始。一战后经济复苏与繁荣，又因租界内暂时稳定，吸引了海内外人士与财富的集中。房地产业开始兴起，中外地产商开始建造各种建筑风格的别墅与公寓。抗日战争时期这里又成为隔离战火的安全地带，刺激了房地产业的发展，建造了大量的花园、公寓和新式里弄住宅。
这里现如今也保存了大量具有历史文化气息的海派建筑，包括新式里弄、花园里弄、花园住宅和公寓等多样化的住宅形式，展现了当时的建筑艺术和生活哲学。例如，巨鹿路675-681号住宅，原为著名企业家刘吉生的宅邸，现为上海市作家协会所在地，由著名建筑师邬达克设计。此外，该街区上还有众多老洋房和历史建筑，如巨鹿路211弄同福里等，这些建筑见证了上海的历史变迁。
传奇建筑师拉斯洛·邬达克 图源：网络
上海市作家协会 图源：静安文旅
作家书店 图源：静安文旅
邬达克设计的巨鹿路花园住宅 ©王宇洁
“巨富长”街区中特别是其中的巨鹿路（常熟路—富民路）部分，从2022年下半年开始进行了提升改造。这次改造是静安区创建第二轮“美丽街区”三年行动计划（2021~2023）的一部分，旨在优化城区环境品质，同时尊重和传承历史文化。另外，针对“巨富长”街区中的旧城区，如静安区23街坊、巨鹿路零星旧城区，也在近年来进行了改建。以2024年6月29日启动的二轮征询为例，该地块签约比例迅速达到91.23%，项目随即生效，这标志着该区域的旧改工作取得了重要进展。“巨富长”街区完美融合了上海的过去与现在，是上海城市百年发展的生动见证。这里既有西式建筑的典雅，又有老上海弄堂的烟火气。
衡复历史文化风貌区 | 百年历史次第呈现
衡复历史文化风貌区，即衡山路复兴路历史文化风貌区，是上海中心城区内一个极具历史和文化价值的区域。衡复风貌区是上海首批以立法形式认定和保护的12个历史文化风貌区之一，也是上海中心城区内规模最大、优秀历史建筑最多、历史风貌格局最完整的历史文化风貌区。它的历史可以追溯到19世纪中叶，随着法租界的设立和多次扩界，逐渐形成了现今的规模。区内建筑多为20世纪二三十年代建造，风格多样，包括花园洋房、里弄公寓等，具有深厚的历史人文底蕴。
“衡复风貌区”地理位置 图源：魅力衡复公众号
衡复风貌区俯瞰图 图源：魅力衡复公众号
其中主要景点与建筑包括衡复风貌馆与衡复艺术中心，这两个场馆是了解衡复风貌区历史文化和艺术的重要窗口。通过展览和介绍，让游客深入了解该区域的历史变迁和文化特色；这里是是一个集艺术展览、文化交流于一体的多功能场所。
衡复风貌馆 图源：上海徐汇
衡复风貌馆 图源：乐游上海
衡复艺术中心 图源：上海发布
柯灵故居 图源：乐游上海
虽然该辖区内历史遗存丰富、商贸服务繁荣，但也带来了一些令人苦恼的问题。辖区内老旧房屋存量大、老业态占比多、流动人员多，由此带来的违章搭建、违规装修、垃圾乱放、施工扰民等现象时有发生，这对街道治理带来了不小的挑战。为此，该街道提出一个创新举措，即将“场景式”治理与原有的网格单元相融合。具体来说，是将街道综合行政执法队下沉至街道网格单元，设立3个城运工作站，配置执法和相关协管力量下沉至最末端治理场景。
二维码激活老建筑区 图源：上海发布
另外，街道利用AI技术赋能“场景式”治理，旨在打造一个“聪明的街区”，是历史风貌保护区数字化转型应用场景的成功落地案例。通过视频AI监控、5G无人机等智能设备，增强各类社区公共管理问题的发现能力，为社区居民打造一个安全、舒适、便捷的高品质居住环境。
小编tips之旅游线路推荐：衡复风貌馆→柯灵故居→巴金故居→徐汇老房子艺术中心→武康大楼→草婴书房→夏衍旧居。
愚园路地块改造 | 创意街区与生活美学
上海在城市更新过程中，采取了一系列措施来平衡历史保护与现代商业需求。首先，上海制定了城市更新的行动计划，这些行动计划不仅关注商业活力的再造，还特别强调历史建筑的修缮保护和市民生活文化的挖掘。例如，长宁区愚园路城市更新项目和普陀区鸿寿坊等典型项目，在开发过程中注重历史建筑的保护，并融入亲民化与品质感的业态。
通过对老建筑的改造和利用，愚园路赋予了这些建筑新的“使命”。例如，愚园路电台融合了移动互联网技术、广播电台和文化图书，成为了一处媒体沉浸式城市文化地标新场景，市民可以在此探寻有声、有色、有温度的百年愚园路。
愚园路 ©上海三益建筑设计有限公司
愚园路984-1008号位于愚园路江苏路路口，紧邻地铁2/11号线江苏路站7号口，交通十分便利，基地前身为上海老民居，建筑较为老旧。改造旨在通过形态更新、功能升级、资源融合以及记忆延续的四大策略，将“文创商业、社区民生、艺术文化”三大主要内容植入项目之中，打造有内容、有趣味、有温度、有未来的全新生活方式。
原建筑与改造效果图 图源：mooool
改造后的街景 图源：mooool
愚园路也拥有众多的历史建筑和文化遗产，如愚园路1018号的愚园百货公司，原址为中国邮政速递长宁物流营业部，曾是现代文坛“三剑客”之一施蛰存的旧居。在改造过程中，这些建筑得到了保护性开发，保留了罗马柱、老式壁炉等历史痕迹，使得改造后的空间既具有现代感，又不失历史韵味。
愚园公共市集 图源：mooool
愚园街道 图源：mooool
洛克·外滩源|让“建筑”活得再久一些
历史建筑随着年月的累计也会逐渐走向衰老，而我们当然希望通过修缮可以让建筑“活”得再久一些。但其中的修缮方式与程度是值得深入思考与探讨的。洛克·外滩源位于黄浦江与苏州河的交汇处，拥有11栋历史保护建筑。早在1990年左右，黄浦区就想把外滩源打造成黄浦江畔最靓丽的名片。
从2002年开始，外滩源开始征集方案，希望能释放公共空间，将新旧建筑融合在一起。该建筑群由普利兹克奖得主戴卫·奇普菲尔德主持翻新，2005年项目启动；2010年上海世博会期间，洛克·外滩源完成了一期11栋历史保护建筑的修复；2021年底，新的VI系统重新启用；2023年街区全面开放恢复了建筑原有的尊严和风格。
“在地产开发放缓的当下，城市或许也得到了更多的空间，来珍视老建筑的二次生命，社区与开放街道和建筑的关系，以及建筑肌理和历史延续。这类实践，是泥沙俱下的房地产飞速扩张的时代下隐藏的琥珀。”上海外滩美术馆所在的亚洲文化大楼成为展示和传播当代艺术的场所。引入BROSHOP、Element、国潮香氛观夏等品牌，以及外滩美术馆、大田秀则画廊等艺术展馆，形成浓厚的文化氛围，也展示出了新与旧融合的生机勃勃。
洛克·外滩源 ©田方方
洛克·外滩源 ©田方方
洛克·外滩源安仁里 ©田方方
新建筑巧妙地运用了挑空、退台、错位及叠加等设计技巧，这些手法不仅极大地丰富了零售业态的商业沿街景观，而且赋予了新建筑更加灵动轻盈的体态。漫步于建筑群之中，视线得以保持高度的舒适与通透，营造出一种愉悦而开放的游逛体验。
“那可能是里弄和后巷，是点缀着流动小贩的街角，是某个熟悉的门廊，亦或是朋友之间适意畅谈的长凳。它们为公共与私人领域之间的互通提供了凭依。上海的传统社区保有对这些空间的珍贵记忆，因而这些临界空间就显得更加重要；它们提供了人与人之间交融汇聚、共享时空的场所。”
—— 戴卫·奇普菲尔德
洛克·外滩源香港路入口 ©田方方
洛克·外滩源街景漫游地图 图源：洛克·外滩源公众号
洛克·外滩源兼收并蓄地汇聚了二十世纪二三十年代知名建筑设计师邬达克、鸿达、李锦沛等人的十一栋传奇作品，如女青年会大楼、亚洲文会大楼、哈密大楼、真光大楼等，以其跨越百年的建筑元素展现了中西方文化的交流与交融。
洛克·外滩源 ©田方方
洛克·外滩源 ©田方方
真光大楼 图源：ROCKBUND
光陆大楼 图源：洛克·外滩源公众号
亚洲文会大楼 图源：洛克·外滩源公众号
张园 | 百年石库门熠熠生辉
建造于1882年的张园，是一个被南京西路繁华高楼环绕的旧式石库门里弄街坊。这里汇聚了上海开埠以来28种不同建筑风格。这里曾是清末上海最大的市民公共公园，被誉为“海上第一名园”。
张园是静安区政府深入践行上海“人民城市”重要理念，以人民为中心开展创新及高质量发展的生动范例，也是上海首个保护性征收的城市更新项目。这里拥有上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式及艺术特征最丰富的石库门建筑群，体现了上海“多元、包容”的文化特征，是商业文化与文明的重要载体。
上海张园 图源：海张园
张园西区 图源：上海张园
张园生活场景 ©上海摄影师、史料记录者席子
张园城市更新 图源：UR城市再生公众号
张园街区，坐拥着上海现存最为宏大、完好且建筑风貌多元的百年石库门里弄建筑群，完美融合了传统海派文化的精髓与国际时尚文化的潮流。这里，光影成为穿越时空的桥梁，不仅连接着往昔的记忆与未来的憧憬，更赋予了这片区域勃勃生机，激活了人与空间的互动，孕育出深厚的场所精神。
上海张园作为2023中国城市更新优秀案例之十大现象级案例，在改造过程中，保护修缮采用“征而不拆、人走房留”的方式，完整地延续了百年张园的肌理和脉络。其中照明设计精妙地捕捉了张园历史的“时间脉络”，同时注入现代“功能性”元素，以过往为灵感源泉，巧妙重构未来景象，让旧日荣光在现代社会中焕发出新的光彩。在保留城市独特风貌与建筑原始肌理的基础上，巧妙融汇中西建筑美学，灯光艺术不仅映射出时代的更迭，更构建出一条独一无二的城市景观带，让岁月在张园静静驻足。
张园街楼灯光 图源：UR城市再生公众号
张园街楼灯光 图源：UR城市再生公众号
窗套结构 图源：UR城市再生公众号
张园巷弄 图源：UR城市再生公众号
石库门元素在灯光下展示出丰富的建筑细节 图源：UR城市再生公众号
现如今，这里分布着多元业态的商业店铺，引入了国际顶尖品牌，打造传统与先锋、国际与本土交融的消费场景，同时设置精品酒店、公寓及创意办公场所，并设有文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，提升区域文化品位。
张园，作为建筑艺术的瑰宝，其独特魅力在光影交错间展露无遗，成为窥探上海城市文化与历史变迁的一扇窗口，让每一位到访者都能深刻感受到那份穿越时空的震撼与美感。
蟠龙天地 | 重塑城中村为江南文脉
城市更新还包括了对“城中村”的改造。这些改造不仅改善了居民的居住条件，还通过优化生态环境、加强交通建设等措施，提升了整个地区的居住品质和商业价值。此外，居住建筑的更新项目还注重保留地方文化和历史特色，如在改造中保留老街坊的历史风貌，同时引入现代生活设施，实现了历史与现代的和谐共生。其中较有名的就是青浦区的蟠龙天地改造项目。
蟠龙镇始于隋、建于宋、兴于明清，拥有1400余年历史，曾是繁华的商镇，后因城市化进程，蟠龙古镇区内的小工厂、小作坊、仓库与民宅交错混杂，导致古建筑、古街道逐渐衰败，古镇的整体环境较差，成为一个“城中村”。为了改变古镇现状逐渐衰退的趋势，积极推动古镇的保护、更新与可持续发展，上海青浦区决定对蟠龙古镇及周边地区进行改造。
城中村改造前后对比图 图源：青浦精细化管理公众号
蟠龙天地的改造项目依托蟠龙古镇千年历史、建筑肌理和文化风貌。改造过程中保护性还原程家祠堂、香花桥和凤来桥等青浦区级文物保护单位，以及6栋木构历史建筑，并与自然融合，拥有3公里原生天然水系，打造充满诗情画意的“蟠龙新十景”。在商业创新方面，集结众多品牌商户，为消费者带来充满活力的户外体验，如夏山营地教育、骑乐马术、Camp.33等。
蟠龙天地商业街区实景鸟瞰蟠 图源：龙天地公众号
蟠龙天地社区实景鸟瞰 图源：龙天地公众号
蟠龙天地古桥实景 图源：蟠龙天地公众号
蟠龙天地古桥实景 图源：蟠龙天地公众号
蟠龙天地商业街区实景 图源：蟠龙天地公众号
在对五十二处历史建筑保护性修复的基础上，该项目通过不同团队的精心协调，对历史故事进行挖掘和重新解读。除保留的香花桥和凤来桥外，新建八座仿古桥，致敬传说中的“九龙一凤”。同时，结合项目现代的景观设计需求及典籍中的蟠龙十景，打造了“新蟠龙十景”，实现了新旧城区间的规划统一，为现代人重现了这个独具魅力的水乡古镇。改造后的蟠龙天地包括约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区，大大提升居民的生活质量，提供更为舒适、便捷的生活环境。
今潮8弄 | 四川北路历史商业街的重生
四川北路，自19世纪末淞沪铁路开通而繁荣，百年来不仅是上海三大商业街之一，更因众多书馆、印刷厂及文人雅士的汇聚，积淀了深厚的近代历史文化。今潮8弄拥有8条百年老弄堂、60幢石库门建筑和8幢独立老建筑，这些建筑承载着丰富的历史记忆和文化价值。它们见证了上海的历史变迁，是海派文化的重要组成部分。今潮8弄所在的区域曾是上海文化出版业最发达的地区之一，鲁迅、瞿秋白、丁玲等文学家都曾驻足于此。这里的文化氛围浓厚，是红色文化、海派文化和名人文化的交汇点。
2020年6月，中共上海市委审议通过《关于深入贯彻落实“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，谱写新时代人民城市新篇章的意见》，提出要把更多“工业锈带”变成“生活秀带”和创新空间。在旧改范围与历史文化风貌区高度重叠的虹口区，越来越多市民百姓通过旧改征收挥别逼仄生活，越来越多历史风貌建筑也迎来新生。修缮今潮8弄，有助于保护和传承这些文化资源，推动先进文化、海派文化、名人文化在交相辉映中激发创造活力。如今，今潮8弄作为上海规模宏大的历史建筑原地修缮项目，通过精妙布局，探索新旧建筑间的和谐对话，激发城市活力，旨在让四川北路这一历史商街焕发新生，续写辉煌篇章。
今潮8弄沿四川北路立面 图源：上海天华建筑设计有限公司
今潮8弄项目优雅地坐落于虹口18街坊，四周围绕海宁、四川北路、武进及江西北路等交通要道。项目核心聚焦于北侧约15,000平方米的历史建筑群，特别是四川北路沿线的商业与公益坊的老建筑群，它们共同构成了滨港商业中心首开区“今潮8弄”的灵魂。回首百年，这片区域曾建起中国第一家正式电影院，诞生中国第一所融合西方美术教育体系的美术专门学校，大量进步书籍刊物在此创办，许多文化名人在此聚居。项目以公益坊内60幢石库门建筑及8条风情弄堂为空间基底，匠心复原了百年历史大宅“颍川寄庐”及沿街老商业楼，同时巧妙融入现代元素，优化历史街区环境。
滨港商业中心全貌效果示意 图源：上海天华建筑设计有限公司
除了大量的保留建筑，“今潮8弄”二号楼作为唯一的新建商业展示建筑，也是设计焦点之一。整体规划中，二号楼在体量上复原了四川北路沿街商业体一处被早期拆除工程留下来的重要缺口，并形成了项目的东侧门户。
二号楼，沿四川北路立面 图源：上海天华建筑设计有限公司
二号楼，首层“今潮8弄”项目入口广场 图源：上海天华建筑设计有限公司
二号楼，三层楼全景落地窗，颍川寄庐建筑细节与城市背景尽收眼帘 图源：上海天华建筑设计有限公司
二号楼，二层楼全景落地窗，拉近新旧建筑的视觉距离 图源：上海天华建筑设计有限公司
颍川寄庐作为标本保留的部分，修缮设计以原建筑风格为依据进行复原。在风格、材料、工艺设计处理上，均尽力与重点文物保护部位相协调。在法定保护部位的房间装修之外，参照重点保护部位，进行协调性延伸和简化，努力发掘建筑内在的文物内涵，丰富并完善大楼的历史建筑风格。
颍川寄庐建筑外部 图源：上海天华建筑设计有限公司
颍川寄庐建筑内部 图源：上海天华建筑设计有限公司
结语
上海正像对待“老人”一样尊重和善待城市中的老建筑。上海强调在城市更新中留住城市文脉，促进历史文化遗产的活化利用，使历史风貌在更新中焕发新活力。同时，上海也在探索城市更新的新模式，如推行的“三师联创”机制，即责任规划师、责任建筑师和责任评估师共同参与城市更新项目，确保在规划、设计和评估阶段都能够兼顾历史保护和现代商业需求。上海的城市更新实践表明，只有深刻理解城市的历史脉络，才能在保护与发展之间找到最佳的平衡点，进而推动城市的可持续发展。
发文编辑｜杨思洋
审核编辑｜Yibo
专栏编辑 | Sherry Li
Reference
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_25884837
https://mp.weixin.qq.com/s/qNgn_3sYgPjDGpYjSgz6jAhttps://www.thape.com/news/833
https://mp.weixin.qq.com/s/HRtwRGFzGVubtR-YrBsItQhttps://mp.weixin.qq.com/s/eqPx7-p0huuZBk3mAe0MBg
https://www.archiposition.com/items/9af34bbec0
https://export.shobserver.com/baijiahao/html/553786.html
https://www.sohu.com/a/491591989_121119000
陈卉，胡玉婷.《历史文化风貌区街道活力浅析——以上海巨富长街区为例》
从“锈带”到“秀带”之六：上海“今潮8弄”如何守旧迭新，上海华略智库
