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2024/01/05
作者
新加坡,一个人口密度比香港还高的岛国,却拥有世界最高的房屋自有率90%,被誉为是世界上解决住房问题最好的国家之一。


其中近80%的国民住在政府公共住宅即“组屋”里,组屋相对商品住宅,价格十分友好,并且和我们印象中的“保障房”不同,组屋的区位、环境品质还十分良好。

这都是源于上个世纪新加坡推行的“居者有其屋”政策,力图让所有人都拥有自己的房子,那新加坡究竟是如何实现的?


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居者有其屋



新加坡公共住房政策最早可追溯到20世纪30年代英国殖民时期。随着新加坡贸易转运的发展,大量移民涌入,住房数量极其短缺,居住环境拥挤无序。


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1890年代新加坡路边摊

图片由新加坡国家博物馆、国家文物局提供

于是在1927年,英国殖民政府设立了改良信托局(SIT),负责移民以及低收入人群的安置工作。1935年,改良信托局于中峇鲁路和成保路建设了第一批公共住宅。这20座建筑在2003年被新加坡市区重建局列为受保留建筑,如今已变成新加坡重要的历史文化街区。


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第一批组屋 中峇鲁组屋 ©visitsingapore


直到1942年日军侵略之前,改良信托局已在新加坡各地建设了约2000套住宅,但仍然解决不了新加坡日益增长的居住需求。加之二战时期战乱纷争,改良信托局的工作便搁浅了。


直至1959年新加坡实现自治,1960年新加坡政府颁布了《住房与发展法》,成立了专门负责政府公共住房建设管理的法定委员会——建屋发展局(Housing and Development Board, HDB),致力于解决住房问题。

HDB的成立标志着新加坡组屋体系的正式建立。

1964年,新加坡政府宣布实行“居者有其屋”计划,鼓励中低收入者购买政府公共住房。经过近60年的发展,新加坡现在有80%以上的人居住在政府的公共住房即组屋里。


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新加坡组屋制度通过对购买年龄、购买资格、最低居住年限等方面进行限制,来实现公共住房的公平性以及普惠性。


对购买者的收入限制,重点是限制高收入人群不可购买,而不是限制只有低收入人群可购买。以2019年为例,家庭月收入在12000新元以下才可购买组屋,而2019年新加坡家庭月收入中位数为9245新元,也就是至少50%以上的人在收入方面是符合购买要求的。同时还设置了不同级别的购房津贴等政策,缓解购买房屋的经济压力。


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新加坡组屋购买收入上限

图片来源:吴雅馨 蒋卓君. “新加坡模式”:“组屋”体系下的可支付宜居住房——以淡滨尼新镇为例


同时根据地段对组屋进行分类,实行不同的价格与限制条件,在保障相对公平的情况下,让组屋也有更多的选择,而不只是在偏远的郊区。2023年8月20日,宣布明年下半年起采用新框架,根据地段特征把预购组屋项目分为标准〔Stardard)、优选〔Plus)和黄金地段( Prime〕组屋。


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©新加坡国家发展部


而对于高收入人群,有公寓即商品房以及别墅(有地住宅,意味着这块地也属于私人)两类可选择。

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新加坡住房供应体系

图片来源:刘玥 王江萍 任亚鹏.  21世纪新加坡住房规划实施模式研究

截止2021年,新加坡总共有大概139万套房屋,其中110万套组屋(占比 78.3%),23万套公寓(占比16.5%)和6万套别墅(占比 4.9%)。


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2011-2019新加坡各类住房居住居民数量(单位千人)

图片来源:吴雅馨 蒋卓君. “新加坡模式”:“组屋”体系下的可支付宜居住房——以淡滨尼新镇为例



其屋宜人居



尽管是政府公共住宅,但组屋的居住环境一直都保持较好的品质,在实现“居者有其屋”的同时,还实现了“其屋宜人居”。

1960-2000年间,为满足高速增长的人口,组屋大多采用标准化的设计,结合邻里中心等规划,配备了齐全的公共服务设施,为市民提供了较低廉的保障性住宅。2000年以来,随着经济收入的提升,组屋的设计也更加多元化。组屋又分为了传统保障性的组屋,和品质更好的公寓式组屋。


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©新加坡组屋图元网络


传统组屋大多采用高密度的布局,但价格低廉,为低收入人群提供了最基本的保障。而公寓式组屋,部分地段较好、建设年代较新的地段,居住环境方面可以说并不比私人公寓差很多。



 杜生阁组屋 


园林住宅&多代同堂

新加坡SCDA建筑设计事务所


例如2015年建成的杜生阁组屋,有5座40至43层高的组屋,也属于超高密度的住宅。但SCDA建筑设计事务所在设计中,通过三个关键概念——园林住宅、与自然环境的连系以及多代同堂,提供了高密度下高品质住宅的新加坡解决方案。


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新加坡杜生阁组屋(2015年建成)©新加坡SCDA建筑设计事务所


设计中强调花园以及和自然的联系,天台花园、入户口等都采用了退台式的绿植种植。


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杜生阁设计了6个空中花园,让所有住户都可以较快达到花园,将自然带到居民家门口。


新加坡政府为加强年轻人和长辈的联系,和长辈居住的家庭,购买房屋优惠越大。因此杜生阁中设计了多代同堂双层阁楼(loft)单位,保证乐龄阁楼单位和标准家庭单位各有家门,内部也可以连通。


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 私人公寓 



再来看看新加坡的私人公寓,密度显然要比组屋低不少,但在新加坡土地资源极其紧缺的情况下,也很难做到较低的密度。


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新加坡翠城新景(2013年建成)©OMA


但从价格上来看,私人公寓的价格大概是同等年份组屋的3-4倍,还要交高额的印花税。


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康宁河湾 ©BIG-Bjarke Ingels Group


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Park nova柏皓 图片来自parknova



组屋的喜与忧



组屋制度让新加坡在土地极其稀缺的情况下,房屋自有率达到了90%。对比全球其他特大城市的房屋自有率,纽约约50%,伦敦约67%,香港约50%,深圳约30%,可以说新加坡真正实现了“居者有其屋”。


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不同住房所有权居住户数及住房自有率变化趋势(1980-2018)

图片来源:吴雅馨 蒋卓君. “新加坡模式”:“组屋”体系下的可支付宜居住房——以淡滨尼新镇为例


组屋制度对新加坡的房价稳定起到了积极作用,组屋的涨幅在多数时间低于其名义经济增速及私人住宅价格涨幅。新加坡的房价收入比在全球大城市中也算相对较低,居民可以以较低的负担购买房屋。


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©聚汇数据


在国家和社会层面,组屋制度更是很大程度上加强了居民的国家认同感,促进了各种族之间的交流,让新加坡真正成为了多元交融的国家。


新加坡是个多元种族的国家,在英国殖民时期,实行“分而治之”的做法,城市规划上按种族划分居住区,如华人区、印度人区等。这样的划分方式,加剧了新加坡各种族之间的分隔,也增加了种族之间的矛盾。


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“唐人街”的地区,1860年代

图片由新加坡国家博物馆、国家文物局提供

1989年,新加坡政府通过“种族融合政策”的种族合居计划,规定每个组屋区都有不同种族人群居住。其组屋区的种族比例和国家整体种族比例大致相当,华族比例不得超过84%、马来族比例不得超过22%、印度和欧亚及其它种族比例不得超过12%。这样的政策加强了种族之间的相互信任,以及对国家整体的认同感。






结语


从1947年,英国房屋委员会的报告称,“新加坡有一个世界上最糟糕的贫民窟,是文明社会的耻辱”。到1985年左右,新加坡就已基本消灭贫民窟、种族村。到2008年,联合国人居署的《世界城市状况报告》称赞,新加坡为世界上唯一的无贫民窟城市。获得全球人居领域的最高荣誉“联合国人居荣耀名册奖”


在新加坡建屋发展局大堂,挂着杜甫的诗句。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。”相信新加坡真正实现了其“居者有其屋”计划。


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知乎用户:晓随天仗暮惹御香


专栏/审核|Mel

审核编辑 | Miranda

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Reference

徐国冲. “组屋”的政治学密码——来自新加坡住房政策的启示
陆圆圆 李朝阳 廖金元. 新加坡组屋规划设计演变及启示
吴雅馨 蒋卓君. “新加坡模式”:“组屋”体系下的可支付宜居住房——以淡滨尼新镇为例
刘玥 王江萍 任亚鹏. 21世纪新加坡住房规划实施模式研究
明明说历史《人人都有房子住:二战后,新加坡的组屋政策为何能取得成功?》
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